Eine Strandimmobilie am Golf aus dem Ausland kaufen
Aktualisiert im November 2026.
Sie können ein Strandhaus oder eine Eigentumswohnung am Golf im Pinellas County kaufen, ohne in den USA zu leben, und viele internationale Käufer tun genau das. Florida zieht 21 % aller ausländischen Käufer von US-Immobilien an, mehr als jeder andere Bundesstaat, und 69 % von ihnen wollen die Immobilie als Ferienhaus, zur Vermietung oder für beides nutzen.
Dieser Ratgeber zeigt, was sich ändert, wenn Sie von außerhalb der USA kaufen: wer kaufen darf, wie Sie bezahlen, Steuern, Vermietung, Versicherung, die Abwicklung aus dem Ausland und der spätere Verkauf. Er gilt für Häuser und Eigentumswohnungen von Pass-a-Grille bis Clearwater Beach.
Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie Ihre Situation vor dem Kauf mit einem US-Steuerberater und einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida.
Sie kaufen zum ersten Mal in den USA? Unser Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Immobilienkauf in Florida erklärt jeden Schritt vom Angebot bis zur eingetragenen Eigentumsurkunde.
Wer kaufen darf
Florida kennt kein allgemeines Verbot für ausländische Eigentümer. Die meisten internationalen Käufer können ein Strandhaus oder eine Eigentumswohnung genauso kaufen wie ein Käufer aus den USA.
Die Ausnahme sind Käufer mit Verbindungen zu sieben „besorgniserregenden ausländischen Staaten“ (foreign countries of concern): China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, das Maduro-Regime in Venezuela und Syrien (F.S. 692.201). Personen und Unternehmen mit Verbindungen zu diesen Staaten dürfen nicht im Umkreis von 10 Meilen um militärische Einrichtungen oder kritische Infrastruktur kaufen (F.S. 692.203). Personen mit Wohnsitz in China, die weder US-Staatsbürger noch dauerhaft Aufenthaltsberechtigte sind, dürfen in Florida bis auf eine eng gefasste Ausnahme für ein Eigenheim überhaupt keine Immobilien kaufen (F.S. 692.204). Ein Bundesberufungsgericht hat das Gesetz im November 2025 bestehen lassen (Fallseite der ACLU). Beim Abschluss bestätigen Käufer in einer eidesstattlichen Erklärung, dass sie nicht zu den ausgeschlossenen Käufern gehören.
Der Kauf einer Immobilie verschafft Ihnen weder ein Visum noch ein Aufenthaltsrecht in den USA. Mit einer ESTA-Genehmigung im Rahmen des Visa Waiver Program können Sie bis zu 90 Tage pro Aufenthalt bleiben. Kanadische Besucher erhalten oft bis zu sechs Monate, doch darüber entscheidet der Grenzbeamte. Seit April 2025 müssen sich Besucher, die 30 Tage oder länger bleiben, unter Umständen bei der USCIS registrieren; prüfen Sie das daher vor einem längeren Aufenthalt.
Ihre Aufenthaltstage zählen auch steuerlich. Nach dem Substantial Presence Test der US-Steuerbehörde IRS werden Sie in den USA steuerlich ansässig, wenn Sie in diesem Jahr mindestens 31 Tage und über drei Jahre 183 Tage hier verbringen. Dabei zählen alle Tage dieses Jahres, ein Drittel der Tage des Vorjahres und ein Sechstel der Tage des Jahres davor.
Barzahlung oder Finanzierung
Die meisten internationalen Käufer in Florida zahlen bar: In den zwölf Monaten bis Juli 2026 waren es 61 %, gegenüber 48 % landesweit (Florida Realtors).
Ausländische Staatsangehörige können in den USA eine Hypothek bekommen, doch weniger Kreditgeber bieten sie an und die Bedingungen sind strenger. Ein landesweit tätiger Kreditgeber nennt Anzahlungen von bis zu 30 % bis 50 %. Wenn Sie finanzieren möchten, sprechen Sie vor einem Angebot mit einem Kreditgeber, der ein Programm für ausländische Staatsangehörige anbietet. Einheiten in Condo-Hotels sind schwerer zu finanzieren; sprechen Sie diese daher zuerst mit dem Kreditgeber an.
Steuern
Rechnen Sie mit drei Steuern: jährlich die Grundsteuer des County, US-Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Tourismussteuern auf kurze Aufenthalte (siehe „Vermietung“).
Grundsteuer. Den Homestead-Freibetrag erhalten nur Eigentümer, die die Immobilie zu ihrem ständigen Wohnsitz machen (Pinellas County Property Appraiser); Zweitwohnungen und vermietete Immobilien zahlen daher ohne ihn. Ihr veranlagter Wert darf für alle Steuern außer der Schulsteuer um höchstens 10 % pro Jahr steigen und wird nach einem Verkauf auf den Marktwert zurückgesetzt (PCPAO). Die Wähler in Florida haben am 3. November 2026 Amendment 3 angenommen, das diese Obergrenze ab dem 1. Januar 2027 auf 5 % senkt; das Ergebnis ist noch nicht amtlich bestätigt (Bay News 9). Unser Ratgeber zur Grundsteuer nach dem Kauf erklärt das ausführlicher.
Mieteinnahmen. Standardmäßig besteuert die IRS die US-Mieteinnahmen von Nichtansässigen mit 30 % der Bruttomiete oder einem niedrigeren Satz laut Doppelbesteuerungsabkommen. Sie können stattdessen wählen, die Einnahmen als effektiv verbundene Einkünfte (effectively connected income) zu behandeln; dann können Sie Ausgaben abziehen und zahlen gestaffelte Steuersätze auf den Nettobetrag. Dazu fügen Sie dem Formular 1040-NR eine Erklärung bei, geben Ihrer Vermietungsverwaltung das Formular W-8ECI und reichen jedes Jahr ein 1040-NR ein (IRS).
Steuernummer. Ohne US-Sozialversicherungsnummer benötigen Sie eine ITIN, die Sie mit dem Formular W-7 zusammen mit Ihrer Steuererklärung beantragen (IRS).
Wir sind keine Steuerberater. Ein Steuerberater, der mit Ihrem Heimatland vertraut ist, kann Ihnen sagen, wie die US-Steuer mit Ihrer eigenen zusammenwirkt.
Vermietung
Ob Sie wochenweise vermieten dürfen, hängt von zwei Regeln ab: der Flächennutzung der Stadt und der Mindestmietdauer des Gebäudes selbst. Prüfen Sie beides, bevor Sie ein Angebot abgeben.
| Strandort | Aufenthalte unter 30 Tagen |
|---|---|
| St. Pete Beach | Nur im RM-Bezirk und im Pass-a-Grille-Overlay, bis zu 3-mal in 12 Monaten (städtische Regeln) |
| Treasure Island | Keine Mindestdauer in den Bezirken CG, RFM-30, RFH-50 und PR-MU; Einschränkungen in RU-75 und RM-15 |
| Madeira Beach | Nicht in R-1 (6 Monate Mindestdauer) oder R-2 (3 Monate Mindestdauer), außer bei Bestandsschutz von vor dem 28. Februar 2006 |
| Indian Rocks Beach | Erlaubt mit städtischer Registrierung, Gewerbesteuerbescheinigung (Business Tax Receipt) und staatlicher Lizenz |
| Clearwater | Nicht unter 31 Tagen bzw. einem Kalendermonat auf Wohnbauflächen |
Die Quellen für jeden Ort finden Sie in unserem Ratgeber zu Kurzzeitvermietungen.
Eigentümergemeinschaften können strenger sein als die Stadt. Die meisten Gemeinschaften in St. Pete Beach verlangen drei Monate. Unsere Seite über Strand-Eigentumswohnungen mit wöchentlicher oder monatlicher Vermietung nennt die Gebäude mit kürzeren Mindestzeiten.
Wenn Sie mehr als dreimal im Jahr für weniger als 30 Tage vermieten, benötigen Sie in Florida eine Lizenz für Ferienvermietungen von der DBPR. Für Vermietungen von sechs Monaten oder weniger fallen 13 % Steuern an: 6 % Umsatzsteuer in Florida, 1 % Zusatzsteuer in Pinellas und 6 % Tourismusabgabe in Pinellas (Florida Department of Revenue, Pinellas County).
Versicherung, Hochwasser und Sicherheitsregeln für Eigentumswohnungen
Auf den vorgelagerten Inseln sind das Hochwasserrisiko und der Zustand eines Wohngebäudes genauso wichtig wie die Aussicht. Fordern Sie diese Unterlagen frühzeitig an, bevor Ihre Prüfungsfrist abläuft.
Hochwasser. Viele Strandimmobilien liegen in FEMA-Hochrisikozonen wie AE oder VE; Redington Beach etwa gibt an, dass der gesamte Ort darin liegt. Kreditgeber verlangen in diesen Zonen in der Regel eine Hochwasserversicherung, und eine neue Police der US-Bundeshochwasserversicherung hat eine Wartezeit von 30 Tagen, sofern sie nicht zusammen mit einer neuen Hypothek abgeschlossen wird. Holen Sie Angebote für Hochwasser- und Sturmversicherung ein, sobald Sie eine Immobilie unter Vertrag haben. Unser Ratgeber zu Hochwasserzonen und Versicherung und unser Ratgeber zu den Kosten der Hochwasserversicherung zeigen, was Eigentümer zahlen.
Inspektionen und Rücklagen. Florida schreibt für Wohngebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Stockwerken bis zum Ende des Jahres, in dem sie 30 Jahre alt werden, eine Meilenstein-Inspektion vor, danach alle 10 Jahre (F.S. 553.899). Diese Gebäude benötigen außerdem mindestens alle 10 Jahre eine Rücklagenstudie zur baulichen Substanz (SIRS), mit Rücklagen in der gesetzlich vorgeschriebenen Höhe (F.S. 718.112).
Als Käufer einer Bestandswohnung haben Sie auf Kosten des Verkäufers Anspruch auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, darunter Haushaltsplan, Jahresabschluss, die Zusammenfassung der Meilenstein-Inspektion und die aktuelle SIRS (F.S. 718.503). Seit Juli 2025 haben Sie nach Erhalt 7 Tage Zeit, sie zu prüfen, statt bisher 3 (Büro des Gouverneurs). Fragen Sie außerdem nach den Protokollen der Vorstandssitzungen der letzten 12 bis 24 Monate und nach geplanten Sonderumlagen. Unser Ratgeber zu Inspektionen, Rücklagen und SIRS und unsere SIRS-Statusliste nach Gebäude erklären, worauf Sie achten sollten.
Abschluss aus dem Ausland
Sie müssen für den Abschluss nicht anreisen. Florida erlaubt die Online-Fernbeurkundung: Der Notar muss sich in Florida befinden, Sie können aber von überall aus in einer aufgezeichneten Videositzung unterschreiben (F.S. Chapter 117, Part II). Die Identitätsprüfung stützt sich oft auf US-Kreditdaten; fragen Sie daher die Title Company frühzeitig, ob ihre Plattform Sie aus Ihrem Land verifizieren kann.
Überweisungsbetrug ist das größte Risiko beim Abschluss. Bestätigen Sie Überweisungsanweisungen telefonisch bei der Title Company unter einer Nummer, die Sie bereits kennen, niemals unter einer per E-Mail zugesandten. Wenn Geld an die falsche Stelle geht, rufen Sie sofort Ihre Bank an und melden Sie den Vorfall unter ic3.gov (CFPB).
Späterer Verkauf: FIRPTA-Einbehalt
Wenn ein ausländischer Eigentümer verkauft, muss der Käufer in der Regel einen Teil des Kaufpreises einbehalten und nach FIRPTA an die IRS abführen. Der Satz hängt vom Preis ab und davon, ob der Käufer selbst in der Immobilie wohnen wird (Anleitung zu Formular 8288).
| Verkauf | Einbehalt |
|---|---|
| Die meisten Verkäufe | 15 % des Veräußerungserlöses |
| Über 300.000 bis 1.000.000 US-Dollar, Käufer wird dort wohnen | 10% |
| 300.000 US-Dollar oder weniger, Privatkäufer wird dort wohnen | 0% |
Der einbehaltene Betrag ist eine Vorauszahlung und wird auf die Steuer in Ihrer US-Steuererklärung für das Verkaufsjahr angerechnet. Um den Einbehalt im Voraus zu verringern, können Sie mit dem Formular 8288-B eine Bescheinigung (withholding certificate) beantragen; die IRS entscheidet in der Regel innerhalb von 90 Tagen nach einem vollständigen Antrag, beantragen Sie sie also frühzeitig (IRS). Unser Ratgeber zum Verkauf einer Strandimmobilie in Florida von Kanada aus erklärt den zeitlichen Ablauf.
So arbeiten wir mit internationalen Käufern
Wir sind John und Nicole, lizenzierte Immobilienmakler in Florida bei LoKation Real Estate, und wir leben an den Stränden, an denen wir verkaufen. Wir wählen Gebäude passend zur geplanten Nutzung aus, bestätigen die aktuellen Vermietungsregeln mit jeder Eigentümergemeinschaft und stellen den Kontakt zu Steuer- und Rechtsexperten her, wenn wir eine Frage nicht beantworten können. Wir sind keine Steuerberater.
Wir arbeiten auf Englisch. Wenn Englisch nicht Ihre Muttersprache ist, schreiben Sie uns gern in Ihrer bevorzugten Sprache; wir antworten in einfachem Englisch und fügen bei Bedarf eine Übersetzung bei.
Nächster Schritt: Teilen Sie uns mit, wo Sie wohnen, wie Sie die Immobilie nutzen möchten und welches Budget Sie haben. Kontaktieren Sie Team BeachSide oder rufen Sie an bzw. schreiben Sie eine SMS an (727) 955-1222.
Die Quellen sind in jedem Abschnitt verlinkt. Gesetze, Regeln, Gebühren und Steuern ändern sich; prüfen Sie diese bei der IRS, in den Florida Statutes, bei der Stadt, der Eigentümergemeinschaft sowie beim Pinellas County Property Appraiser und Tax Collector. Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufig gestellte Fragen
Darf ein Ausländer in Florida eine Immobilie kaufen?
Ja. Florida kennt kein allgemeines Verbot für ausländische Eigentümer. Eingeschränkt sind Käufer mit Verbindungen zu sieben besorgniserregenden ausländischen Staaten (China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, das Maduro-Regime in Venezuela und Syrien), und Personen mit Wohnsitz in China, die weder US-Staatsbürger noch dauerhaft Aufenthaltsberechtigte sind, dürfen bis auf eine eng gefasste Ausnahme für ein Eigenheim keine Immobilien in Florida kaufen.
Erhalte ich durch den Kauf eines Hauses in Florida ein US-Visum?
Nein. Der Besitz einer Immobilie verschafft Ihnen weder ein Visum noch ein Aufenthaltsrecht in den USA. Reisende mit ESTA im Rahmen des Visa Waiver Program können bis zu 90 Tage pro Aufenthalt bleiben, und kanadische Besucher erhalten oft bis zu sechs Monate, doch darüber entscheidet der Grenzbeamte.
Kann ich als ausländischer Staatsangehöriger eine Hypothek bekommen?
Ja, bei Kreditgebern mit Programmen für ausländische Staatsangehörige, allerdings zu strengeren Bedingungen; ein landesweit tätiger Kreditgeber nennt Anzahlungen von bis zu 30 % bis 50 %. Die meisten internationalen Käufer in Florida zahlen bar: Laut Florida Realtors waren es in den zwölf Monaten bis Juli 2026 61 %.
Wie werden Mieteinnahmen ausländischer Eigentümer besteuert?
Standardmäßig besteuert die IRS die US-Mieteinnahmen nichtansässiger Eigentümer mit 30 % der Bruttomiete oder einem niedrigeren Satz laut Doppelbesteuerungsabkommen. Sie können wählen, die Einnahmen als effektiv verbundene Einkünfte zu behandeln, Ausgaben abzuziehen und gestaffelte Steuersätze auf den Nettobetrag zu zahlen, indem Sie dem Formular 1040-NR eine Erklärung beifügen und Ihrer Vermietungsverwaltung das Formular W-8ECI geben. Für Vermietungen von sechs Monaten oder weniger fallen zusätzlich 13 % Steuern in Florida und im Pinellas County an.
Was ist der FIRPTA-Einbehalt?
Wenn ein ausländischer Eigentümer eine US-Immobilie verkauft, behält der Käufer in der Regel 15 % des Veräußerungserlöses für die IRS ein, oder 10 % bzw. 0 %, wenn der Käufer selbst dort wohnen wird und der Preis höchstens 1.000.000 bzw. 300.000 US-Dollar beträgt. Der Betrag wird auf die Steuer in Ihrer US-Steuererklärung angerechnet, und eine Bescheinigung über das Formular 8288-B kann ihn im Voraus verringern.
