Was eine Strandwohnung in Pinellas kostet, wenn Sie im Ausland leben
Aktualisiert im November 2026.
Kurz gesagt: Für eine Eigentumswohnung in St. Pete Beach zum Kaufpreis von 432.500 US-Dollar, dem örtlichen Median, kommt unser Beispiel auf rund 17.100 US-Dollar im Jahr für Grundsteuer, Hausgeld und Hochwasserversicherung, noch ohne Ihre eigene Wohnungsversicherung, Nebenkosten und Reparaturen. Eigentümer, die im Ausland leben, zahlen dieselben örtlichen Kosten wie alle anderen, jedoch ohne Homestead-Befreiung. Wenn Sie die Wohnung vermieten, kommen Mietsteuern und US-Steuererklärungen hinzu, und beim späteren Verkauf fällt in der Regel ein FIRPTA-Einbehalt an.
Wir sind John und Nicole, lizenzierte Immobilienmakler in Florida bei LoKation Real Estate. Wir sind keine Steuerberater. Dies sind allgemeine Informationen und keine Steuer- oder Rechtsberatung; klären Sie Ihre persönliche Situation mit einem Steuerberater, der sich mit grenzüberschreitenden Fällen auskennt.
Das Rechenbeispiel
Das Beispiel verwendet den medianen Verkaufspreis für Eigentumswohnungen in St. Pete Beach in den 12 Monaten bis zum 30. September 2026, einen Eigentümer, der im Ausland lebt, und keine Vermietung. Ersetzen Sie jede Zeile durch die Zahlen der Wohnung, die Sie in Betracht ziehen.
| Jährliche Kosten | Beispiel | So haben wir gerechnet |
|---|---|---|
| Grundsteuer | $5,819 | 85 % von 432.500 US-Dollar zum Steuersatz 2025 in St. Pete Beach von 15,8285 Mills |
| Hausgeld | $10,200 | Angenommen 850 US-Dollar im Monat; das Hausgeld unterscheidet sich stark je nach Gebäude |
| Hochwasserversicherung für die Wohnung | $1,060 | Median der Policen für Wohnungseigentümer in St. Pete Beach |
| Summe | Rund 17.100 US-Dollar | Rund 1.420 US-Dollar im Monat |
Nicht in der Summe enthalten: Ihre Wohnungseigentümerpolice (HO-6) für Sturm und Hausrat, Nebenkosten, Internet, Reparaturen, etwaige Sonderumlagen und Unterstützung vor Ort, während Sie nicht da sind. Holen Sie vor Ende Ihrer Prüfungsfrist ein Angebot für die Wohnungspolice ein; wir haben keinen verlässlichen veröffentlichten Durchschnittswert gefunden, den wir hier verwenden könnten.
Grundsteuer: keine Homestead-Befreiung und eine Neubewertung nach dem Kauf
Die Homestead-Befreiung in Florida gilt nur für den Hauptwohnsitz, daher zahlt eine Wohnung, die aus dem Ausland gehalten wird, Steuern auf den vollen festgesetzten Wert. Für 2025 lag der Gesamtsteuersatz für Immobilien in St. Pete Beach bei 15,8285 Mills, also 15,83 US-Dollar je 1.000 US-Dollar steuerpflichtigen Werts, für Schulbehörde, County, Stadt und weitere Bezirke (Pinellas County Tax Collector). Für das Steuerjahr 2026 senkte das County seinen Satz für den allgemeinen Haushalt auf 4,4989 Mills, den niedrigsten Stand seit 1989 (Pinellas County).
Der Steuerrechner des Property Appraiser setzt den Marktwert mit 85 % des Kaufpreises an, oder mit dem aktuellen Marktwert, falls dieser höher ist; deshalb besteuert das Beispiel 367.625 US-Dollar statt 432.500 US-Dollar. Planen Sie nicht mit der Steuerrechnung des Verkäufers: Der festgesetzte Wert wird am 1. Januar nach dem Kauf auf den Marktwert zurückgesetzt, eine 2026 gekaufte Wohnung wird also mit der Rechnung, die Ende 2027 eintrifft, auf ihren neuen Wert besteuert. Danach darf der festgesetzte Wert für die Steuern außerhalb der Schulsteuer um höchstens 10 % pro Jahr steigen. Amendment 3, dem die Wähler am 3. November 2026 laut vorläufigem Ergebnis zugestimmt haben, senkt diese Grenze ab dem 1. Januar 2027 auf 5 %. Für die Schulsteuer gibt es keine solche Grenze. Unser Ratgeber zur Grundsteuer nach dem Kauf erklärt die Neubewertung.
Hausgeld und Sonderumlagen
Das monatliche Hausgeld deckt Versicherung, Instandhaltung, Personal und Rücklagen des Gebäudes und unterscheidet sich zwischen Gebäuden stärker als jeder andere Kostenpunkt. Florida verpflichtet die meisten Wohngebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Stockwerken, Rücklagen für bauliche Posten nach einer Rücklagenstudie zur baulichen Substanz (SIRS) zu bilden, und die Finanzierung dieser Rücklagen kann ein höheres Hausgeld oder eine Sonderumlage bedeuten. Fordern Sie den Haushaltsplan, die Rücklagenstudie und die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 bis 24 Monate an, bevor Sie sich festlegen. Unser Ratgeber zu Inspektionen, Rücklagen und SIRS zeigt, worauf Sie achten sollten.
Versicherung
Die Eigentümergemeinschaft versichert das Gebäude. Sie versichern das Innere Ihrer Wohnung und Ihr Eigentum mit einer Wohnungseigentümerpolice und entscheiden selbst, ob Sie eine eigene Hochwasserversicherung abschließen, sofern Ihr Kreditgeber oder die Eigentümergemeinschaft keine verlangt. Für staatliche Hochwasserpolicen auf Eigentumswohnungen in St. Pete Beach mit Beginn von September 2025 bis August 2026 lag der Median bei 1.060 US-Dollar im Jahr, laut Auswertung der FEMA-Policendaten durch Team BeachSide auf unserer Seite zu den Kosten der Hochwasserversicherung. Unser Ratgeber zu Hochwasserzonen und Versicherung erklärt Zonen und Angebote.
Wenn Sie die Wohnung vermieten
Prüfen Sie zuerst die Regeln. Zwei Regeln bestimmen, wie oft Sie vermieten dürfen: die Bebauungszone der Stadt und die eigene Mindestmietdauer des Gebäudes. St. Pete Beach erlaubt Aufenthalte unter 30 Tagen bis zu dreimal in 12 Monaten im RM-Bezirk und im Pass-a-Grille Overlay District sowie Vermietungen ab einem Monat in allen Wohnungen (City of St. Pete Beach). Viele Gebäude legen längere Mindestmietdauern fest. Lesen Sie unseren Ratgeber zu den Regeln für Kurzzeitvermietung und unsere Liste der Strandwohnungen nach Mindestmietdauer.
Mietsteuern: 13 % bei Aufenthalten von bis zu sechs Monaten. Florida erhebt seine Umsatzsteuer von 6 % zuzüglich der County-Zusatzsteuer auf Vermietungen von bis zu sechs Monaten; Miete aus einem echten schriftlichen Mietvertrag über einen ununterbrochenen Aufenthalt von mehr als sechs Monaten ist befreit (Florida Department of Revenue). Die Zusatzsteuer im Pinellas County beträgt 1 % (Zusatzsteuersätze 2026), und das County erhebt zusätzlich eine Tourismusabgabe von 6 % (Sätze der Tourismusabgabe). Zusammen kommen 13 % auf die Miete: 1.300 US-Dollar bei 10.000 US-Dollar Miete.
Sie registrieren sich beim Florida Department of Revenue für die staatliche Steuer und die Zusatzsteuer und beim Pinellas County Tax Collector für die Tourismusabgabe. Airbnb gibt an, die staatliche Steuer, die Zusatzsteuer und die Pinellas-Abgabe für über Airbnb gebuchte Aufenthalte einzuziehen. Vrbo gibt an, die staatliche Steuer und die Pinellas-Abgabe einzuziehen, nennt die Pinellas-Zusatzsteuer aber nicht. Der Tax Collector weist darauf hin, dass der Eigentümer für die Tourismusabgabe verantwortlich bleibt, wenn eine Plattform oder ein Verwalter nicht zahlt.
Möbel. Eigentümer, die Immobilien vermieten, müssen außerdem bis zum 1. April beim Property Appraiser eine Erklärung über bewegliches Sachvermögen (Florida-Formular DR-405) einreichen. Wer fristgerecht einreicht, kann eine Befreiung von bis zu 25.000 US-Dollar erhalten; bei verspäteter Abgabe entfällt die Befreiung für dieses Jahr. Nach Gewährung der Befreiung müssen Sie nicht erneut einreichen, solange der Wert bei höchstens 25.000 US-Dollar bleibt und Sie die Verlängerungskarte des Property Appraiser erhalten (Pinellas County Property Appraiser).
US-Einkommensteuer. Florida erhebt keine persönliche Einkommensteuer (Florida Department of Revenue), die USA jedoch schon. Die IRS besteuert die Einkünfte eines Nichtansässigen aus US-Immobilien mit 30 % oder einem niedrigeren Abkommenssatz, und zwar auf die Miete selbst ohne Abzug von Kosten, es sei denn, der Eigentümer wählt die Behandlung als effektiv mit einem US-Geschäft verbundene Einkünfte. Mit dieser Wahl wird das Nettoeinkommen nach Kosten mit progressiven Sätzen besteuert. Sie treffen die Wahl mit einer Erklärung, die Sie dem Formular 1040-NR beifügen, und geben Ihrem Hausverwalter oder einer anderen einbehaltenden Stelle das Formular W-8ECI (IRS). Damit die Abzüge erhalten bleiben, muss die Steuererklärung innerhalb von 16 Monaten nach dem ursprünglichen Fälligkeitstermin eingereicht werden. Sie benötigen eine US-Steueridentifikationsnummer; die IRS vergibt eine ITIN über das Formular W-7, das in der Regel mit einer Steuererklärung eingereicht wird (IRS).
Steuern im Heimatland und Nachlassplanung
Ihr Heimatland kann dieselben Einkünfte besteuern. Nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland dürfen Einkünfte aus Immobilien in den USA in den USA besteuert werden; wie Deutschland diese Einkünfte dann behandelt, klären Sie mit Ihrem deutschen Steuerberater. Eigentümer in Kanada und anderen Ländern sollten dieselbe Frage einem Berater für grenzüberschreitende Fälle stellen.
Die US-Erbschaftsteuer betrifft auch Nichtansässige. Stirbt ein Eigentümer, der weder US-Bürger war noch seinen Wohnsitz (Domizil) in den USA hatte, mit in den USA belegenem Vermögen von mehr als 60.000 US-Dollar, Immobilien eingeschlossen, muss der Nachlassverwalter das Formular 706-NA einreichen (IRS). Die USA haben mit einigen Ländern Abkommen zur Erbschaftsteuer, darunter Deutschland; für Kanada stehen die Regeln im Einkommensteuerabkommen (Liste der Abkommen der IRS). Fragen Sie vor dem Kauf einen Berater, in welcher Form Sie das Eigentum halten sollten.
Wenn Sie verkaufen
Wenn ein ausländischer Eigentümer verkauft, muss der Käufer in der Regel 15 % des Verkaufspreises nach FIRPTA einbehalten und an die IRS abführen. Der Satz beträgt 10 %, wenn der Käufer die Immobilie als Wohnsitz nutzen wird und der Preis höchstens 1 Million US-Dollar beträgt, und bei 300.000 US-Dollar oder weniger wird nichts einbehalten, wenn der Käufer eine Privatperson ist, die in jedem der ersten beiden Jahre an mindestens der Hälfte der Nutzungstage selbst dort wohnen will (IRS, Anleitung zum Formular 8288). Im Beispiel mit 432.500 US-Dollar sind das 64.875 US-Dollar bei 15 % oder 43.250 US-Dollar bei 10 %. Der Einbehalt wird auf die Steuer angerechnet, die Sie mit Ihrer US-Steuererklärung schulden, und eine Einbehaltungsbescheinigung (Formular 8288-B) kann ihn verringern. Unser Ratgeber für Verkäufer in Kanada erklärt die Schritte.
Nächster Schritt
Sagen Sie uns, welche Strandorte und Gebäude Sie in Betracht ziehen und wie Sie die Wohnung nutzen möchten. Wir stellen das Hausgeld, die Mindestmietdauer und die aktuellen Verkäufe jedes Gebäudes zusammen, damit Sie diese Rechnung für eine echte Wohnung aufstellen können. Beginnen Sie mit unserem Ratgeber für internationale Käufer, kontaktieren Sie Team BeachSide, oder rufen Sie an oder schreiben Sie eine SMS an +1 (727) 955-1222. Schreiben Sie uns gern auf Deutsch oder Englisch.
Die Quellen sind in jedem Abschnitt verlinkt. Medianpreis: Stellar MLS, Verkäufe vom 1.10.2025 bis 30.9.2026, Daten abgerufen am 8. Oktober 2026; Berechnungen von Team BeachSide. Die Grundsteuer beruht auf den zertifizierten Steuersätzen 2025, dem neuesten vollständigen Satz; Ihre Rechnung hängt vom Wert des Property Appraiser und den Sätzen des jeweiligen Jahres ab. Das Hausgeld ist eine Annahme für das Beispiel. Steuerregeln ändern sich; lassen Sie sie von einem Steuerberater für grenzüberschreitende Fälle bestätigen. Allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grundsteuer für eine Wohnung in St. Pete Beach, die aus dem Ausland gehalten wird?
Es gibt keine Homestead-Befreiung, daher wird der volle festgesetzte Wert besteuert. Zum Steuersatz 2025 in St. Pete Beach von 15,8285 Mills zahlt eine Wohnung, die für 432.500 US-Dollar gekauft und mit 85 % des Kaufpreises bewertet wird, rund 5.819 US-Dollar im Jahr. Der Wert wird am 1. Januar nach einem Verkauf auf den Marktwert zurückgesetzt; planen Sie daher nicht mit der Steuerrechnung des Verkäufers.
Zahlen ausländische Eigentümer in Florida Einkommensteuer auf Mieteinnahmen?
Nicht als private Eigentümer. Florida erhebt keine persönliche Einkommensteuer. Die IRS besteuert die Mieteinnahmen eines Nichtansässigen mit 30 % oder einem niedrigeren Abkommenssatz ohne Abzüge, oder das Nettoeinkommen mit progressiven Sätzen, wenn der Eigentümer die Wahl mit einem fristgerecht eingereichten Formular 1040-NR trifft.
Welche Steuern fallen bei Kurzzeitvermietungen im Pinellas County an?
Bei Aufenthalten von bis zu sechs Monaten insgesamt 13 %: die Umsatzsteuer von 6 % in Florida, die Zusatzsteuer von 1 % in Pinellas und die Tourismusabgabe von 6 % in Pinellas. Ein echter schriftlicher Mietvertrag über einen ununterbrochenen Aufenthalt von mehr als sechs Monaten ist befreit.
Muss ich als ausländischer Eigentümer die US-Erbschaftsteuer einplanen?
Ja. Stirbt ein Eigentümer, der weder US-Bürger war noch seinen Wohnsitz (Domizil) in den USA hatte, mit in den USA belegenem Vermögen von mehr als 60.000 US-Dollar, Immobilien eingeschlossen, muss der Nachlassverwalter das Formular 706-NA einreichen. Abkommen mit einigen Ländern, darunter Deutschland und Kanada, können das Ergebnis ändern; fragen Sie daher vor dem Kauf einen Berater für grenzüberschreitende Fälle.
Wie viel wird einbehalten, wenn ein ausländischer Eigentümer eine Wohnung in Florida verkauft?
In der Regel 15 % des Verkaufspreises nach FIRPTA, 10 %, wenn der Käufer dort wohnen wird und der Preis höchstens 1 Million US-Dollar beträgt, und nichts bei 300.000 US-Dollar oder weniger, wenn ein privater Käufer dort wohnen wird. Der Einbehalt wird auf die Steuer angerechnet, die Sie mit Ihrer US-Steuererklärung schulden.
