Der Steuersatz im Pinellas County erreichte ein 38-Jahres-Tief. Warum die Rechnung eines Käufers trotzdem steigen kann
Das Pinellas County hat am 24. September seinen Haushalt für das Haushaltsjahr 2027 mit einem Grundsteuersatz für den General Fund von 4,4989 Mills verabschiedet (1 Mill entspricht 1 US-Dollar je 1.000 US-Dollar steuerpflichtigem Wert), laut County der niedrigste Stand seit 1989. Damit ist die Frage, die sich jeder Käufer zur Grundsteuer nach dem Kauf eines Hauses in Pinellas stellen sollte, aber nicht beantwortet: Wird meine Rechnung so aussehen wie die des Verkäufers? Meist nicht, und der Grund hat wenig mit dem Steuersatz zu tun.
Was das County geändert hat und was nicht
Der Bericht von The Gabber nennt ein einfaches Beispiel: Zum neuen Satz würde ein Haus mit einem steuerpflichtigen Wert von 300.000 US-Dollar etwa 1.350 US-Dollar an General-Fund-Steuern des County zahlen.
- Laut County liegt der Satz weniger als 1 Prozent über dem vollen Rollback-Satz. Nach dem Recht in Florida ist der Rollback-Satz der Satz, der ohne Neubauten dieselben Grundsteuereinnahmen wie im Vorjahr bringen würde. Ein Rekordtief beim Steuersatz bedeutet nicht automatisch eine niedrigere Rechnung.
- Der General Fund des County ist nur eine Zeile auf dem Steuerbescheid. Städte und die Schulbehörde legen eigene Sätze fest, und laut Pinellas County Tax Collector enthalten die Bescheide auch wertunabhängige Abgaben (non-ad valorem assessments), etwa für Regenwasser und Feuerwehr. St. Pete Beach hat für das Haushaltsjahr 2027 einen städtischen Satz von 3,0757 Mills beschlossen, laut The Gabber der sogenannte Rollback-Satz der Stadt.
Warum die Rechnung des Käufers nicht die des Verkäufers ist
Floridas Obergrenze Save Our Homes begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert einer Immobilie mit Homestead-Status jährlich steigen darf: um 3 Prozent oder um die Veränderung des Verbraucherpreisindex, je nachdem, was niedriger ist. Der Pinellas County Property Appraiser nennt für 2026 eine Obergrenze von 2,7 Prozent. Nach vielen Jahren kann der veranlagte Wert eines Eigentümers deutlich unter dem Marktwert liegen.
Ein Verkauf beendet das. Laut Property Appraiser entfallen Obergrenze und Freibetrag beim Verkauf einer Homestead-Immobilie zum Ende dieses Kalenderjahres, und die Steuern werden dann auf Basis des vollen Marktwerts berechnet. Die Behörde warnt, dass sich die Steuern dadurch je nach Dauer des Homestead-Freibetrags des Vorbesitzers verdoppeln oder sogar verdreifachen können.
Der neue Eigentümer übernimmt im Kaufjahr den veranlagten Wert des Verkäufers, und der Wert wird zum 1. Januar des Folgejahres auf den Marktwert zurückgesetzt. Die Steuerbescheide werden Ende Oktober verschickt; ein Käufer, der in diesem Herbst abschließt, sieht die Neubewertung also erstmals auf dem Bescheid Ende 2027.
Zweitwohnungen und Mietobjekte erhalten keinen Homestead-Freibetrag. Für sie gilt eine eigene jährliche Obergrenze von 10 Prozent, die nicht für die Schulsteuer gilt und ebenfalls im Jahr nach einem Eigentümerwechsel zurückgesetzt wird.
So schätzen Sie die Steuer vor einem Angebot
- Nutzen Sie den Tax Estimator des Property Appraiser, der für Käufer und Kreditgeber entwickelt wurde. Er setzt den Marktwert mit 85 Prozent des Kaufpreises oder dem aktuellen Wert an, je nachdem, was höher ist, verwendet die zuletzt festgestellten Steuersätze und liefert eine Schätzung, keinen Steuerbescheid.
- Wenn die Immobilie Ihr ständiger Wohnsitz wird, beantragen Sie den Homestead-Freibetrag bis zum 1. März. Der Freibetrag gilt nicht automatisch, auch wenn Sie ihn für ein früheres Haus hatten, und die Obergrenze beginnt im zweiten Jahr Ihres Freibetrags.
- Wenn Sie eine Homestead-Immobilie in Florida verkaufen, können Sie mit der Portabilität möglicherweise bis zu 500.000 US-Dollar der Differenz zwischen Markt- und veranlagtem Wert auf Ihren nächsten Homestead in Florida übertragen. Das Zeitfenster beträgt drei Steuerjahre ab dem 1. Januar des letzten Jahres mit Freibetrag, und der Antrag ist bis zum 1. März fällig.
- Stellen Sie die Steuern neben die anderen laufenden Kosten. Unser Ratgeber zu Hochwasserzonen und Versicherung und unser Ratgeber zu Inspektionen und Rücklagen bei Eigentumswohnungen behandeln zwei davon, und die Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung zeigt, was Sie vor einem Angebot prüfen sollten.
Was das für Verkäufer bedeutet
Rechnen Sie damit, dass Käufer diese Zahlen prüfen. Der Property Appraiser weist darauf hin, dass Florida Statute 689.261 Verkäufer verpflichtet, Kaufinteressenten eine Zusammenfassung zur Grundsteuer auszuhändigen, weil Käufer oft annehmen, die Steuern des Vorbesitzers würden übernommen. Ein sorgfältiger Käufer plant mit der Rechnung nach der Neubewertung, nicht mit der, die Sie heute zahlen. Wenn Sie über Zeitpunkt oder Preis nachdenken, ist eine Wertermittlung der richtige Anfang.
Wichtige Termine und das Ergebnis zu Amendment 3
- 30. Oktober: Die jährlichen Steuerbescheide werden verschickt. Bei Zahlung im November gibt es 4 Prozent Skonto, im Dezember 3 Prozent, im Januar 2 Prozent und im Februar 1 Prozent. Unbezahlte Steuern sind ab dem 1. April überfällig.
- 3. November: Die Wähler in Florida haben Amendment 3 mit 61,98 Prozent der Stimmen angenommen (vorläufiges Ergebnis der Florida Division of Elections; 60 Prozent waren nötig). Laut Zusammenfassung des Property Appraiser steigt der Homestead-Freibetrag für alle Steuern außer der Schulsteuer ab dem 1. Januar 2027 auf bis zu 150.000 US-Dollar und 2028 auf 250.000 US-Dollar, mit jährlicher Inflationsanpassung ab 2029; der Freibetrag von 25.000 US-Dollar bei der Schulsteuer bleibt. Die Obergrenze für Immobilien ohne Homestead sinkt für alle Steuern außer der Schulsteuer von 10 auf 5 Prozent. Wer seinen Wohnsitz in Florida am oder nach dem 1. Januar 2027 begründet, beginnt mit einem Freibetrag von 50.000 US-Dollar außerhalb der Schulsteuer und erhält im fünften Homestead-Jahr den höheren Freibetrag. Save Our Homes bleibt bestehen. Die Änderungen erscheinen erstmals auf den TRIM-Mitteilungen im August 2027 und den Steuerbescheiden im November 2027.
Wir sind Makler, keine Steuerberater; bestätigen Sie daher jede Zahl beim Property Appraiser oder bei Ihrem Steuerberater. Wenn Sie ein bestimmtes Strandhaus oder eine Eigentumswohnung in Betracht ziehen, senden Sie uns die Adresse, und wir gehen den Schätzer des County mit Ihnen durch, zusammen mit Versicherungs- und Gemeinschaftskosten, bevor Sie ein Angebot abgeben.
